Trong bối cảnh chi phí thuê văn phòng có xu hướng gia tăng và thị trường dần tái cân bằng, nhiều doanh nghiệp đã hoạt động ổn định bắt đầu xem xét việc sở hữu văn phòng như một loại tài sản dài hạn. Không chỉ nhằm kiểm soát chi phí, quyết định này còn gắn với bài toán hình ảnh thương hiệu, sự ổn định vận hành và khả năng chủ động trong các kế hoạch phát triển trung – dài hạn.
Văn phòng từ chi phí vận hành sang tài sản chiến lược
An Phú Tech, doanh nghiệp công nghệ với quy mô khoảng 200 nhân sự, là một ví dụ điển hình. Sau 8 năm hoạt động, ban lãnh đạo công ty nhìn nhận văn phòng không đơn thuần là nơi làm việc, mà còn là yếu tố góp phần định vị hình ảnh và mức độ ổn định của doanh nghiệp trên thị trường.
Trong giai đoạn khởi nghiệp, An Phú Tech coi văn phòng là khoản chi phí cần thiết để đáp ứng nhu cầu vận hành trước mắt. Tuy nhiên, khi bước vào giai đoạn mở rộng, các tiêu chí lựa chọn không gian làm việc dần thay đổi. Bên cạnh yếu tố linh hoạt, ban lãnh đạo bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến tính ổn định về địa điểm, khả năng đáp ứng quy mô nhân sự trong tương lai và hình ảnh chuyên nghiệp đối với đối tác, khách hàng.
Theo đại diện doanh nghiệp, năm 2024, việc chủ nhà thông báo tăng giá thuê đã buộc công ty phải rà soát lại toàn bộ kế hoạch tài chính, nhằm tránh áp lực dòng tiền. “Mô hình thuê giúp linh hoạt, nhưng lại khiến doanh nghiệp khó kiểm soát chi phí dài hạn và phụ thuộc vào quyết định của bên cho thuê”, vị này chia sẻ.
Bài toán di dời và gián đoạn vận hành
Câu chuyện tương tự cũng diễn ra tại Thái Minh – doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực logistics với gần 100 lao động, thành lập từ năm 2015. Trong giai đoạn đầu, công ty lựa chọn thuê văn phòng kết hợp kho nhỏ tại khu vực nội đô để thuận tiện giao dịch và vận hành.
Tuy nhiên, khi quy mô đơn hàng tăng nhanh, nhu cầu mở rộng mặt bằng và duy trì sự ổn định về địa điểm trở thành thách thức lớn. Theo ông Minh Phát, CEO doanh nghiệp, chỉ trong vòng 5 năm trở lại đây, công ty đã ba lần phải thay đổi địa điểm văn phòng do chi phí thuê tăng cao hoặc chủ nhà điều chỉnh mục đích sử dụng.
“Mỗi lần chuyển văn phòng không chỉ phát sinh chi phí cải tạo, mà còn kéo theo gián đoạn hoạt động, ảnh hưởng đến nhân sự và chuỗi vận hành”, ông Phát cho biết. Những yếu tố này khiến doanh nghiệp bắt đầu cân nhắc việc sở hữu văn phòng như một giải pháp dài hạn.
Sở hữu văn phòng và lợi thế về niềm tin thị trường
Dưới góc nhìn của đơn vị kinh doanh văn phòng tại Hà Nội, ông Bùi Quang Hiệp (phường Đống Đa) cho rằng việc sở hữu mặt bằng mang lại những lợi thế nhất định so với mô hình thuê truyền thống. Khi doanh nghiệp hoạt động trên tài sản thuộc quyền sở hữu, mức độ tin cậy đối với đối tác và khách hàng thường cao hơn, đồng thời tạo cảm giác ổn định và gắn bó cho đội ngũ nhân sự.
Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp như An Phú Tech hay Thái Minh bắt đầu xem văn phòng không chỉ là chi phí vận hành, mà là tài sản có thể nắm giữ và khai thác lâu dài, tương tự các loại hình bất động sản khác trong cơ cấu tài sản doanh nghiệp.
Thị trường văn phòng Hà Nội duy trì trạng thái ổn định
Xu hướng này cũng được phản ánh trong các báo cáo nghiên cứu thị trường. Theo nghiên cứu Hanoi Figures của CBRE Việt Nam, thị trường văn phòng Hà Nội đang duy trì trạng thái ổn định, với nguồn cung mới được bổ sung đều đặn theo từng quý. Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy ghi nhận diễn biến tích cực, đặc biệt tại các tòa nhà có chất lượng tốt, cho thấy nhu cầu thuê bền vững từ nhóm doanh nghiệp quy mô vừa và lớn.
Savills Việt Nam cũng cho biết thị trường văn phòng Hà Nội đang trong quá trình tái cân bằng. Tính đến quý III/2025, tổng nguồn cung đạt khoảng 2,3 triệu m² sàn từ gần 190 tòa nhà. Giá thuê nhìn chung ổn định, trong khi công suất thuê cải thiện nhẹ, đạt khoảng 85%, chủ yếu nhờ khả năng lấp đầy tốt tại các dự án mới.
Hoạt động thuê tập trung vào nhóm doanh nghiệp có nhu cầu di chuyển văn phòng nhằm tối ưu chi phí và nâng cấp không gian làm việc, đặc biệt tại khu vực nội thành và phía Tây Hà Nội.
Nhu cầu sở hữu văn phòng dần hình thành
Theo ghi nhận từ ROX Signature, bên cạnh nhu cầu thuê, một bộ phận doanh nghiệp cũng đang tìm kiếm cơ hội sở hữu văn phòng. Nhóm này thường là các doanh nghiệp đã tích lũy đủ lâu, có dòng tiền ổn định và yêu cầu cao về tiêu chuẩn kỹ thuật cũng như khả năng khai thác linh hoạt. Do đó, văn phòng hạng A là phân khúc được ưu tiên lựa chọn.
Savills đánh giá tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tại Hà Nội thường thấp hơn so với các phân khúc khác, cho thấy khả năng giữ giá và thanh khoản tốt hơn trong trung và dài hạn. Trong bối cảnh quỹ đất khu vực trung tâm ngày càng hạn chế, các khu nội thành mở rộng và khu vực phía Tây đang nổi lên như điểm đến mới của dòng vốn và người sử dụng văn phòng.
Văn phòng đa năng – tài sản đồng hành cùng doanh nghiệp
Từ nhu cầu thực tế của thị trường, một số chủ đầu tư đã phát triển các dự án văn phòng theo hướng coi đây là loại tài sản có thể đồng hành cùng nhiều giai đoạn phát triển của doanh nghiệp. Thay vì chỉ cung cấp không gian cho thuê, các dự án hướng đến mô hình văn phòng vừa làm trụ sở, vừa có thể khai thác cho thuê khi doanh nghiệp tái cơ cấu hoặc mở rộng hoạt động.
Đơn cử là dự án ROX Tower Goldmark City do ROX Group phát triển, tọa lạc tại số 136 Hồ Tùng Mậu. Công trình cao 40 tầng, cung cấp hơn 97.000 m² sàn văn phòng, có khả năng chia tách linh hoạt theo nhu cầu sử dụng và đã hoàn thiện, sẵn sàng đưa vào khai thác.
Theo đại diện chủ đầu tư, mô hình “Smart Asset” cho phép doanh nghiệp chủ động sử dụng văn phòng làm trụ sở, đồng thời khai thác cho thuê trong các giai đoạn điều chỉnh chiến lược, qua đó tối ưu hiệu quả sử dụng tài sản.
Bài toán tài chính và quyết định dài hạn
Về mặt chi phí, khoảng cách giữa việc thuê và sở hữu văn phòng đang dần thu hẹp. Với diện tích khoảng 130–140 m² tại khu vực phía Tây Hà Nội, chi phí thuê phổ biến ở mức 15–17 USD mỗi m² mỗi tháng, tương đương 660–740 triệu đồng mỗi năm. Nếu lựa chọn phương án sở hữu và khai thác linh hoạt, thời gian thu hồi vốn được ước tính dưới 10 năm, tùy thuộc vào cấu trúc tài chính và diễn biến thị trường.
Theo các chuyên gia, quyết định sở hữu bất động sản văn phòng cần được đặt trong tổng thể chiến lược tài chính và cơ cấu tài sản của doanh nghiệp. Khi văn phòng được ghi nhận là tài sản, doanh nghiệp không chỉ chủ động hơn về không gian làm việc mà còn tạo nền tảng vững chắc cho các kế hoạch phát triển trung và dài hạn trong tương lai.
