Dù thị trường bất động sản ghi nhận sự gia tăng đáng kể về nguồn cung trong năm nay, mặt bằng giá nhà ở tại nhiều đô thị lớn vẫn neo ở mức cao và chưa xuất hiện xu hướng giảm rõ rệt. Theo giới chuyên môn, nguyên nhân không nằm ở quy mô nguồn cung tuyệt đối, mà đến từ sự mất cân đối giữa các phân khúc, cùng với áp lực chi phí phát triển dự án ngày càng lớn.
Nguồn cung tăng mạnh sau giai đoạn “đóng băng”
Theo số liệu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nguồn cung nhà ở mới trong năm nay tăng khoảng 50% so với năm 2024. Hàng loạt dự án tại Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Tây Ninh được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tái khởi động hoặc phê duyệt mới. Riêng 5 địa phương này đã có tới 1.759 dự án được “cởi trói”.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trên cả nước hiện có 3.297 dự án nhà ở với tổng quy mô khoảng 5,9 triệu căn, tổng vốn đầu tư hơn 7,42 triệu tỷ đồng. Trong đó, nhà ở thương mại và khu đô thị chiếm tỷ trọng lớn với hơn 5,2 triệu căn.
Phân khúc nhà ở xã hội cũng ghi nhận những tín hiệu tích cực khi cả nước có 698 dự án, cung cấp hơn 657.000 căn, tăng khoảng 13% so với cuối năm trước. Riêng trong năm nay, số lượng nhà ở xã hội hoàn thành đã vượt kế hoạch hơn 102%.
Giá nhà tiếp tục neo cao tại các đô thị lớn
Trái ngược với diễn biến nguồn cung, giá nhà ở trên thị trường vẫn duy trì xu hướng tăng. Theo thống kê của VARS IRE, so với năm 2019, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng tới 96%, TP HCM tăng gần 57%, Đà Nẵng tăng hơn 72%. Các phân khúc khác như đất nền, biệt thự, liền kề và nhà ở riêng lẻ cũng ghi nhận mức tăng lên tới 30% trong năm.
Dữ liệu của CBRE Việt Nam cho thấy, giá chung cư trung bình tại Hà Nội và TP HCM hiện đạt khoảng 91–95 triệu đồng mỗi m², tăng 21–23% so với cùng kỳ năm ngoái. Các địa phương lân cận hai thành phố lớn cũng chứng kiến mức tăng 15–30%, dù nguồn cung nhà ở đã cải thiện rõ rệt.
Trong quý IV, giá bán tại một số thị trường có dấu hiệu chững lại và đi ngang, song thực tế chưa ghi nhận hiện tượng điều chỉnh giảm trên diện rộng.
Lệch pha cung – cầu là nguyên nhân cốt lõi
Lý giải nghịch lý “cung tăng nhưng giá không giảm”, các chuyên gia cho rằng vấn đề nằm ở cơ cấu sản phẩm. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết trong năm nay, TP HCM và các tỉnh vệ tinh có gần 30.000 sản phẩm nhà ở được triển khai, nhưng phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo.
Cụ thể, tại TP HCM, khoảng 90% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp. Ở Bình Dương (cũ) và Tây Ninh, tỷ lệ này cũng chiếm gần một nửa. Trong khi đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền dành cho nhóm thu nhập trung bình tiếp tục khan hiếm, khiến nguồn cung gia tăng nhưng không giải tỏa được áp lực giá.
Cùng quan điểm, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc One Mount Group, cho rằng tình trạng lệch pha cung – cầu đã kéo dài nhiều năm và ngày càng trầm trọng. Phần lớn dự án mở bán mới hiện nay thuộc nhóm hạng sang, siêu sang, trong khi các dự án có mức giá phù hợp với nhu cầu ở thực gần như vắng bóng, khiến thị trường thiếu nền tảng cầu bền vững.
Nhà ở xã hội chưa đủ đóng vai trò “van xả áp”
Nhà ở xã hội, phân khúc được kỳ vọng góp phần bình ổn thị trường, hiện mới chiếm khoảng 5–6% tổng số dự án. Dù cả nước đang triển khai hơn 657.000 căn, con số này vẫn quá nhỏ so với nhu cầu nhà ở của hàng triệu lao động tại các đô thị lớn.
Theo VARS IRE, việc phát triển nhà ở xã hội còn gặp nhiều rào cản về quỹ đất, thủ tục và cơ chế tài chính, khiến phân khúc này chưa thể trở thành lực đỡ thực sự cho thị trường.
Áp lực chi phí khiến giá nhà khó giảm
Bên cạnh yếu tố cơ cấu nguồn cung, chi phí phát triển dự án tăng cao cũng là nguyên nhân quan trọng khiến giá nhà khó điều chỉnh. Theo các chuyên gia, tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng, tài chính và pháp lý đều gia tăng mạnh trong những năm gần đây.
Một chủ đầu tư tại khu Đông TP HCM cho biết, với dự án triển khai trên trục quốc lộ 13, tiền sử dụng đất đã lên tới khoảng 68 triệu đồng mỗi m², trong khi chi phí giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường gần 100 triệu đồng mỗi m². Cùng với đó, doanh nghiệp phải vay vốn ngân hàng xuyên suốt quá trình triển khai, khiến áp lực lãi vay gia tăng.
Chi phí vật liệu xây dựng cũng leo thang. Riêng giá cát xây dựng đã tăng từ mức 300.000–400.000 đồng mỗi m³ lên gần 1 triệu đồng. “Với mặt bằng chi phí như vậy, việc giảm giá bán gần như không khả thi”, đại diện doanh nghiệp này nhận định.
Bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Phó tổng giám đốc Phú Đông Group, cho rằng tiền đất thường chiếm khoảng 40% tổng giá thành dự án, thậm chí cao hơn nếu doanh nghiệp phải mua lại quỹ đất từ thị trường thứ cấp. Khoản chi này cần thanh toán sớm bằng vốn tự có và vốn vay, tạo áp lực tài chính lớn ngay từ đầu.
Ngoài ra, chi phí xây dựng và hạ tầng chiếm khoảng 25–30%, phần còn lại là chi phí marketing, bán hàng, pháp lý và quản lý dự án. Đặc biệt, tiến độ triển khai đóng vai trò quyết định hiệu quả tài chính: chỉ cần dự án chậm vài năm, chi phí lãi vay và vận hành có thể phát sinh thêm hàng chục tỷ đồng, làm bào mòn lợi nhuận.
Cần giải pháp tổng thể để điều chỉnh giá bền vững
Trước thực trạng nguồn cung cải thiện nhưng giá nhà vẫn cao, Bộ Xây dựng đã đề xuất nhiều nhóm giải pháp, bao gồm hoàn thiện thể chế, đơn giản hóa thủ tục hành chính, nghiên cứu thành lập trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, đồng thời tăng cường kiểm soát tín dụng và thị trường trái phiếu.
Ở góc độ thị trường, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng cần tạo điều kiện mạnh mẽ hơn để phát triển các dự án nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Song song đó là tháo gỡ các “nút thắt” về pháp lý và tiền sử dụng đất.
Theo ông Đính, chỉ khi chi phí đầu vào được kiểm soát và thời gian triển khai dự án được rút ngắn, thị trường bất động sản mới có dư địa điều chỉnh giá theo hướng ổn định và bền vững hơn trong trung và dài hạn.
