Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài vì pháp lý, tín dụng và tâm lý thị trường, bất động sản nhà ở đang bước vào chu kỳ phục hồi với sự trở lại mạnh mẽ của nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc căn hộ. Tuy nhiên, khi bước sang năm 2026, nhiều câu hỏi được đặt ra: liệu thị trường chung cư có đủ sức hấp thụ làn sóng hàng chục nghìn căn hộ mới, trong bối cảnh giá bán đã leo lên mặt bằng cao chưa từng có?
Nguồn cung căn hộ tăng mạnh từ năm 2026
Từ cuối năm 2025 đến nay, thị trường ghi nhận hàng loạt dự án căn hộ quy mô lớn tại Hà Nội và các tỉnh giáp ranh bắt đầu tái khởi động hoạt động bán hàng. Nhiều dự án không chỉ mở bán từng phân khu nhỏ lẻ như giai đoạn trước, mà triển khai đồng loạt với quy mô hàng nghìn căn mỗi đợt.
Tại khu vực phía Đông Hà Nội, một tổ hợp căn hộ cao tầng tại Văn Giang (Hưng Yên) đã ghi nhận hơn 2.000 lượt đặt chỗ chỉ trong vài tháng, với mức giá thăm dò thị trường khoảng 60 triệu đồng mỗi m2. Đây mới chỉ là một phần nhỏ trong tổng quy mô hơn 12.000 căn hộ của dự án này. Khi chính thức mở bán, giá chào bán được điều chỉnh tăng thêm 10–15 triệu đồng mỗi m2, đẩy giá căn hộ một phòng ngủ diện tích dưới 40 m2 lên mức từ 2,5 tỷ đồng trở lên.
Không chỉ Văn Giang, khu vực giáp cao tốc Hà Nội – Hải Phòng cũng đang trở thành “điểm nóng” nguồn cung. Các phân khu căn hộ tại đại đô thị Ocean Park 2 và Ocean Park 3 dự kiến đưa ra thị trường hàng chục nghìn căn trong giai đoạn 2026–2028. Giữa tháng 11 vừa qua, một nhà phát triển bất động sản lớn công bố kế hoạch triển khai tới 70 tòa chung cư, tương đương khoảng 35.000 căn hộ tại khu vực này.
Một số chủ đầu tư khác cũng lên kế hoạch xây dựng hàng chục tòa nhà cao tầng tại các đại đô thị phía Đông Hà Nội, với lộ trình khởi công ngay từ năm 2026 và bàn giao vào 2027–2028. Tổng nguồn cung tiềm năng từ các dự án này được ước tính lên tới hàng chục nghìn căn hộ.
Theo dự báo của One Housing – đơn vị nghiên cứu thị trường do Techcombank và Masterise hậu thuẫn – riêng Hà Nội có thể đón khoảng 35.000 căn hộ mới trong năm 2026. Điểm đáng chú ý là phần lớn nguồn cung này thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, đến từ các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, Sunshine Group, MIK Group và một số thương hiệu quen thuộc khác.
Trong khi đó, CBRE Việt Nam cho biết thị trường Hà Nội đã đón khoảng 11.100 căn hộ mới trong quý IV/2025, nâng tổng nguồn cung cả năm lên hơn 32.300 căn. Đơn vị này dự báo trong hai năm tiếp theo, mỗi năm Thủ đô có thể ghi nhận trên 33.000 căn hộ mới, tiệm cận giai đoạn cao điểm 2015–2019.
Chủ đầu tư đẩy nhanh mở bán để cải thiện dòng tiền
Nguồn cung căn hộ gia tăng không chỉ đến từ việc các dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, mà còn xuất phát từ chiến lược tài chính của các doanh nghiệp bất động sản. Sau giai đoạn khó khăn kéo dài, nhiều chủ đầu tư có xu hướng đẩy nhanh tiến độ mở bán ngay khi đủ điều kiện pháp lý, thay vì chờ đến giai đoạn xây dựng gần hoàn thiện như trước.
Theo CBRE, việc mở bán sớm giúp doanh nghiệp thu tiền đặt cọc và thanh toán theo tiến độ, qua đó cải thiện dòng tiền và bổ sung vốn lưu động cho các dự án khác. Trong bối cảnh chi phí vốn vẫn ở mức cao và áp lực trả nợ trái phiếu chưa hoàn toàn được giải tỏa, dòng tiền từ khách hàng tiếp tục là nguồn tài chính quan trọng với nhiều doanh nghiệp địa ốc.
Savills Việt Nam cũng nhận định một trong những động lực chính thúc đẩy thị trường căn hộ giai đoạn tới là loạt dự án thương mại được gỡ vướng pháp lý. Bên cạnh đó, các chương trình phát triển nhà ở xã hội đang được đẩy nhanh, trong khi hoạt động cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại Hà Nội và TP HCM bắt đầu có những chuyển động tích cực hơn so với các năm trước.
Tuy nhiên, trái ngược với sự sôi động ở phía cung, phía cầu của thị trường lại cho thấy nhiều dấu hiệu thận trọng.
Giá cao khiến sức mua suy yếu
Dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy từ quý III/2025, lượng giao dịch bất động sản trên cả nước có xu hướng giảm mạnh, đặc biệt ở phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ. Trong quý này, cả nước ghi nhận khoảng 136.700 giao dịch, giảm 13% so với quý trước và giảm hơn 3% so với cùng kỳ năm trước.
Riêng phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ chỉ đạt hơn 32.100 giao dịch, tương đương 93% so với quý II và giảm hơn 16% so với cùng kỳ năm 2024. Điều này cho thấy dù nguồn cung gia tăng, sức hấp thụ của thị trường không theo kịp.
Song song đó, lượng tồn kho bất động sản, đặc biệt là căn hộ, có xu hướng tăng nhanh. Theo báo cáo tổng hợp từ 22/34 địa phương của Bộ Xây dựng, tồn kho chung cư trong quý III/2025 tăng tới 37% so với quý trước. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm, nhất là ở phân khúc giá cao.
Một khảo sát gần đây với hơn 13.800 độc giả cho thấy khoảng một phần ba số người tham gia cho biết họ tiếp tục lựa chọn thuê nhà dài hạn do giá chung cư tăng quá nhanh. Gần 30% cho biết họ có xu hướng dịch chuyển ra vùng ven hoặc các tỉnh lân cận để tìm kiếm sản phẩm có giá dễ tiếp cận hơn.
Nguy cơ lệch pha cung – cầu
Nhiều chuyên gia cảnh báo nguy cơ “thừa cung cục bộ” trên thị trường căn hộ trong những năm tới, khi phần lớn giỏ hàng mới tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, nhu cầu ở thực của thị trường lại nằm chủ yếu ở phân khúc trung cấp và vừa túi tiền.
Theo CBRE, bình quân giá bán thứ cấp căn hộ tại Hà Nội đã đạt khoảng 91 triệu đồng mỗi m2 vào cuối quý III/2025 – cao gấp ba lần so với mặt bằng giá cách đây 10 năm. Với mức giá này, khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân, đặc biệt là người trẻ và nhóm thu nhập trung bình, ngày càng bị thu hẹp.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở của CBRE Việt Nam, nhận định khi giá bán bị đẩy lên quá cao so với thu nhập, thị trường có nguy cơ rơi vào trạng thái bão hòa. “Bên bán không muốn giảm giá vì chi phí đầu vào cao, trong khi người mua lo ngại rủi ro và trì hoãn quyết định, dẫn tới thanh khoản suy yếu”, ông Kiệt đánh giá.
Ông cũng nhắc lại giai đoạn 2007–2011, khi thị trường bất động sản tăng giá quá nhanh, tín dụng bị siết chặt, giao dịch gần như đóng băng trong thời gian dài. Theo ông, nếu không có điều chỉnh kịp thời, thị trường hiện nay có thể đối mặt với những rủi ro tương tự, dù bối cảnh kinh tế vĩ mô đã có nhiều khác biệt.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam – cho biết trong 9 tháng đầu năm, khoảng 42% nguồn cung căn hộ tại Hà Nội thuộc phân khúc giá từ 80 đến 200 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, phân khúc bình dân – vốn là nhóm sản phẩm được thị trường trông đợi nhất – chỉ chiếm khoảng 3% lượng hàng mở bán, chủ yếu là nhà ở xã hội.
Ngay cả tại các khu vực vùng ven, nơi từng được kỳ vọng là “vùng trũng” giá, mặt bằng giá căn hộ cũng ngày càng tiệm cận khu vực trung tâm. Điều này khiến lựa chọn nhà ở thương mại giá rẻ gần như biến mất khỏi thị trường.
Bài toán nhà ở vừa túi tiền
Theo các chuyên gia, để thị trường chung cư phát triển bền vững từ năm 2026 trở đi, vấn đề then chốt không nằm ở số lượng dự án, mà ở cơ cấu sản phẩm. Khi nguồn cung tiếp tục dồn về phân khúc cao cấp, thị trường khó tránh khỏi tình trạng mất cân đối cung – cầu.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho rằng bên cạnh việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, Nhà nước cần có cơ chế khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà thương mại vừa túi tiền. Theo ông, nếu phân khúc này được khôi phục vai trò trung tâm, thị trường sẽ có cơ hội cân bằng giữa nhu cầu ở thực và đầu tư, từ đó tạo nền tảng ổn định lâu dài.
Ông Châu cũng đề xuất mở rộng đối tượng được tiếp cận các gói tín dụng ưu đãi cho người mua nhà lần đầu, đặc biệt là nhóm mua căn hộ dưới 3 tỷ đồng. Hiện nay, nhiều gói vay ưu đãi chỉ áp dụng cho nhà ở xã hội, trong khi phần lớn người mua nhà thương mại giá thấp lại không đủ điều kiện tiếp cận.
Theo ông, nếu người trẻ được vay với lãi suất hợp lý, khoảng 5,9–6,1% mỗi năm trong thời hạn 20–25 năm, khả năng tiếp cận nhà ở sẽ được cải thiện đáng kể, qua đó hỗ trợ thanh khoản cho thị trường.
Điều chỉnh chính sách để thị trường phát triển bền vững
Trước thực trạng nguồn cung tăng nhưng giá bán neo cao, đại diện Bộ Xây dựng cho biết cần tiếp tục rà soát, điều chỉnh các quy định liên quan đến tiền sử dụng đất, chi phí đầu vào và thủ tục hành chính nhằm tạo dư địa cho việc phát triển nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người dân.
Bộ này cũng đang hoàn thiện đề án thí điểm Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, với mục tiêu tăng tính minh bạch, giảm tình trạng đầu cơ và hạn chế việc đẩy giá ảo trên thị trường.
Về dài hạn, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường chung cư năm 2026 và các năm tiếp theo sẽ không còn là cuộc chơi tăng giá đơn thuần. Thay vào đó, khả năng hấp thụ, chất lượng sản phẩm và mức độ phù hợp với nhu cầu thực sẽ quyết định thành bại của từng dự án. Khi người mua ngày càng thận trọng, những dự án có giá bán hợp lý, pháp lý rõ ràng và tiến độ đảm bảo sẽ có lợi thế rõ rệt hơn so với các sản phẩm chạy theo mặt bằng giá cao.
